開盤即爆？數據告訴你真實熱度

2025年10月12日，北京朝陽紫京宸園正式開盤，開發商宣布“成交56.5億元”，引發市場關注。但實際情況如何？截至10月31日，北京住建委官網顯示，項目實際網簽僅97套，遠低于宣傳的230套。

開盤當日到場客戶超400組，133㎡戶型迅速售罄，確實反映出市場對優質小面積改善產品的強烈需求。但“56.5億”這一數字，更多是認購意向金額，而非實際成交。

這種“宣傳熱、簽約冷”的現象，揭示了當前高端市場的典型特征：客戶決策更謹慎，資金到位周期拉長，觀望情緒依然存在。

你是不是也好奇，為什么開發商敢這么宣傳？其實這背后是營銷策略與真實成交的時間差，也是市場信心修復過程中的正常波動。

客戶畫像：誰在買紫京宸園？

紫京宸園的購房者并非普通剛需。數據顯示，主力客戶為資產雄厚、注重居住品質的中高收入及高凈值人群，核心訴求聚焦于地段、品質和圈層屬性。

具體來看，三大群體構成主力：

• 家庭型改善需求：二胎或多代同堂家庭，追求更好學區和居住舒適度；
• 高凈值群體：以資產配置為主，部分通過多渠道資金實現購房；

• 圈層效應明顯：許多是親友推薦，注重身份認同與鄰里關系。

這些客戶對“宋式美學”“沉浸式造園格局”等高規格方案高度認同，彰顯了精英階層消費理念的升級。他們不是在買房，而是在選擇一種生活方式。

你身邊有沒有這樣的朋友？為了更好的居住體驗，愿意花千萬元甚至上億元升級住房？這或許就是當下高端市場的縮影。

產品力解析：為何133㎡戶型最搶手？

紫京宸園戶型以133至278㎡四居大平層為主，全為精裝交付，得房率普遍高于90%。其中，133㎡四居成為開盤當日唯一售罄的戶型，背后有何玄機？

首先，總價門檻相對友好。按實際成交均價9.8萬元/㎡計算，133㎡建面總價約1300萬元，是高端改善客群的“甜蜜點”。

其次，產品設計精準匹配需求。南向陽臺進深1.1米，全明格局，四房設計滿足多代同堂，空間利用率極高。

克而瑞數據顯示，10月項目成交均價98535元/㎡，套均總價1648萬元，供求比2.21，說明供應充足但去化節奏理性。這解釋了為何小戶型更受歡迎——總價可控，風險更低。

你是不是也在考慮改善住房？如果是，你會選擇133㎡這樣的“入門級”豪宅，還是直接一步到位？

價格真相：宣傳價vs實際成交價

開發商宣傳紫京宸園預售均價11.93萬元/㎡，但實際成交均價在9.37至9.84萬元/㎡之間，價差超過2萬元/㎡。這到底是怎么回事？

原來，項目采用了靈活的價格策略。開盤優惠包括：開盤89折、認購額外優惠1個點、月底交齊50%首付再優惠1個點、全款優惠2個點。綜合下來，實際成交價普遍在9.6至10.5萬元/㎡區間。

二批次房源（10月30日取證）均價漲至12.15萬元/㎡，但位置更好、景觀更優，如4號樓232㎡建面戶型均價12.44萬元/㎡，次頂層單價超13萬元/㎡。

這種“高開低走+優質資源溢價”的策略，既維持了項目高端形象，又通過實際優惠促進成交。聰明的購房者，往往能在開盤階段獲得較好性價比。

你在買房時，會更看重宣傳價格，還是實際到手價格？評論區聊聊你的看法！

市場啟示：高端改善需求依然堅挺

盡管存在“宣傳熱、簽約冷”的現象，但紫京宸園的整體表現仍釋放積極信號。10月北京新房網簽量同比增長60.49%，紫京宸園周度網簽金額達7.96億元，成為全市銷冠。

這說明，在政策支持和市場信心修復背景下，高端改善型需求依然堅挺。客戶不是不買房，而是更挑剔——地段、品質、圈層缺一不可。

朝青板塊近十年唯一新增住宅用地的身份，加上周邊星河灣等高端社區的成熟配套，為紫京宸園提供了堅實的價值支撐。

但也要清醒看到，大戶型去化速度放緩，市場對總價2000萬元以上的建面產品更加理性。未來，精準匹配客戶需求的產品，才能真正贏得市場。