11月5日，南京集中出讓9宗涉宅用地，總土地出讓面積約23.44萬平方米，總規(guī)劃建筑面積38.25萬平方米，總起始價26.9億元。最終，全部地塊以底價成交，總收金也是26.9億元。

沒有溢價、沒有爭奪，甚至沒有懸念——這場土拍像極了當(dāng)下南京樓市的縮影：安靜、理性，甚至略顯冷清。

你可能會問：不是說南京取消了限價、放寬了限購嗎？政策紅利去哪兒了？別急，我們先來看看拿地的是誰。

誰在“托底”？國資平臺成唯一買家

本輪9宗地塊的競得者清一色為本地國資平臺或城投公司，比如江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資集團旗下的南京新高市政工程有限公司，以及六合區(qū)屬的南京龍躍、龍袍建設(shè)等企業(yè)。

市場化房企去哪兒了？答案是：觀望。

在銷售回款放緩、融資環(huán)境未明顯改善的背景下，民營開發(fā)商普遍選擇“現(xiàn)金為王”，不愿承擔(dān)高地價帶來的風(fēng)險。而國企、城投則肩負(fù)著“穩(wěn)供應(yīng)、保交付”的任務(wù)，成了土地市場的“壓艙石”。

但這是否意味著市場健康？未必。托底不等于回暖，它更像是一個“安全網(wǎng)”，防止市場失速，卻無法點燃真正的熱情。

為什么地塊“不香”？板塊能級說了算

本次出讓的9宗地塊，除江北核心區(qū)青奧G13（樓面價11814元/平方米）外，其余多位于六合龍袍、江寧濱江等非核心區(qū)域。

例如，葛塘G14宅地樓面價僅3568元/平方米，與青奧G13相差超3倍。這種“冰火兩重天”的格局，恰恰說明：市場對地段的敏感度前所未有地提高。

購房者不再盲目追新，開發(fā)商也不再“廣撒網(wǎng)”。優(yōu)質(zhì)資源集中在主城或強潛力板塊，遠(yuǎn)郊地塊即便低價出讓，也難逃“無人問津”的命運。

樓市信心去哪兒了？供需兩弱成困局

土地市場是樓市的“晴雨表”。底價成交的背后，是更深層的結(jié)構(gòu)性問題：

• 需求端疲軟：2025年以來，南京新房月成交量波動較大，二手房掛牌量持續(xù)攀升，價格承壓。
• 供給端謹(jǐn)慎：房企庫存去化速度慢，利潤空間壓縮，拿地意愿自然低迷。
• 預(yù)期轉(zhuǎn)弱：即便政策頻頻加碼，但購房者仍擔(dān)心“買在半山腰”，觀望情緒濃厚。

更關(guān)鍵的是，政策刺激的邊際效應(yīng)正在遞減。取消限價、放松限購等舉措，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)市場情緒，尤其當(dāng)收入預(yù)期和就業(yè)穩(wěn)定性尚未根本改善時。

對未來房價影響幾何？短期難有支撐

地價是房價的重要成本構(gòu)成。本輪成交樓面價約6100元/平方米，處于近年低位。

這意味著，未來新盤定價壓力較大，開發(fā)商很難再靠“高地價+高溢價”講故事。對于剛需和改善型購房者來說，這反而是個好消息——價格更實在，選擇更理性。

但也要警惕：若土地長期低價成交，可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)供應(yīng)減少，中長期反而加劇供需錯配。尤其是主城低密地塊稀缺，未來改善類產(chǎn)品或?qū)ⅰ耙环侩y求”。

結(jié)構(gòu)性機會仍在：主城低密成新焦點

值得注意的是，南京并非全面“熄火”。就在本輪土拍前后，安德門、南部新城、河西中等地塊仍備受關(guān)注。

例如，老門東中堃G10地塊今年上半年溢價20.42%成交，樓面價高達(dá)35084元/平方米；河西中G72地塊樓面價超3.5萬元/平方米。

這些地塊共性鮮明：主城核心、低容積率、配套成熟、產(chǎn)品稀缺。它們代表了南京樓市的新方向——從“量”到“質(zhì)”，從“普宅”到“好房子”。

住建部近期提出“建設(shè)好房子”，要求層高不低于3米，并鼓勵綠色智慧、適老化設(shè)計等標(biāo)準(zhǔn)，也將倒逼產(chǎn)品升級。

寫在最后：冷中有光，靜待春來

南京9宗涉宅用地底價成交，不是危機，而是轉(zhuǎn)型期的必然陣痛。

它告訴我們：房地產(chǎn)的“黃金時代”已過，但“白銀時代”仍有價值。未來的贏家，屬于那些能精準(zhǔn)把握需求、打造真正好產(chǎn)品的房企；而購房者，則需擦亮眼睛，避開“偽熱點”，聚焦真實價值。