2025年11月剛過半，深圳樓市交出一份表現穩健的成績單。新房成交8734套，環比增長86.8%，同比上升158.9%，創下近五年同期新高。二手房同樣活躍，成交超8000套，環比增長14%，同比翻倍。

這波行情并非偶然。自9月底“9·29新政”落地后，市場信心逐步修復。10月成交量明顯回升，11月熱度延續，形成“金九銀十接棒十一”的連漲態勢。

價格方面整體保持平穩。深圳二手房均價為6.23萬元/㎡，同比上漲1.59%，成為一線城市中唯一實現房價同比上漲的城市。新房均價為55139元/㎡，雖環比略有波動，但已結束此前數月的下行趨勢。

從克而瑞數據看，龍崗、龍華、寶安三區貢獻了近六成的新房成交建面，成為市場主力。而福田、南山雖成交建面不大，但套均總價分別高達1073萬元和680萬元，凸顯核心區資產價值。

深圳樓市正呈現明顯的區域分化。政策將城市劃分為三大圈層：核心區（南山、福田、寶安新安）、外圍區（羅湖、龍崗等）和遠郊區（鹽田、大鵬）。

核心區房價表現堅挺，抗跌性較強。南山、福田新房均價分別達8.56萬元/㎡和10.47萬元/㎡，二手房價格維持在6.3萬元/㎡以上。但高門檻也使得需求釋放節奏較緩，成交以高凈值改善型客戶為主。

非核心區則迎來成交活躍期。新政取消購房套數限制后，剛需客戶大量入市。龍崗、鹽田等地高性價比房源成交周期明顯縮短。

羅湖作為成熟城區，配套完善，新政后首個周末看房量增長43%。京基璟譽府等項目單周成交超10套，其中四成為新獲購房資格的客戶。

這種分化背后體現了政策的精準引導。通過“梯度消費”模式，鼓勵業主先出售非核心區房產，再置換核心區優質資產，在激活市場的同時有效防范投機風險。

11月深圳樓市的成交結構顯示，300萬至400萬元和500萬至600萬元總價段成為主力。對應戶型以70至90㎡建面和100至120㎡建面為主，契合剛需與改善型需求。

豪宅市場則相對降溫。千萬級以上房源成交占比下降，投資客更傾向于選擇中高端改善類產品。這反映出購房者趨于理性，更關注居住品質而非短期收益。

改善型需求占比持續提升。11月大于144㎡建面房源成交占比較上月提高1.2個百分點。隨著“認房不認貸”政策落地及二套房利率下調，置換群體迎來較好入市窗口。

房貸利率處于歷史低位也是重要支撐因素。首套利率為3.15%，二套為3.55%。新政后，除核心區外不再區分首二套利率，統一執行3.05%。以800萬元房產為例，貸款30年可節省利息約51萬元。

11月樓市熱度離不開一系列政策支持。除優化分區限購外，“140㎡以內契稅降至1%”“取消普通住房標準”等措施有效降低了交易成本。

企業購房門檻同步降低。除核心區外，企事業單位購房不再審核購房資格，為企業解決員工住房問題提供便利，進一步拓寬了市場購買力。

當前正值“年末推盤季”，供應集中釋放。11月計劃入市住宅10112套，其中南山區推盤最集中，達2713套。供需兩旺推動市場活躍度持續提升。

不過需注意，市場仍處于“以價換量”階段。龍崗、鹽田部分小區房價同比降幅超過10%。買家議價空間雖略有收窄，但整體仍偏向買方市場。

展望下半月及明年，深圳樓市大概率延續“核心區穩健保值、非核心區活躍放量”的分化格局。

核心區因土地稀缺和高端需求集中，價格有望保持穩定。前海、科技園等板塊的新房項目或繼續刷新區域價格紀錄。

非核心區則依賴產業和人口導入提供支撐。光明科學城預計2025年入駐科研機構超50家，每年衍生住房需求約2萬套。

對購房者而言，當前是置換的較好時機。兩類人群尤其受益：一是希望“以劣換優”的置換群體；二是外地剛需客戶，可在羅湖、龍崗等區域享受較低的購房門檻。

但也要理性看待短期熱度。有分析指出，當前樓市調整是“房價與收入尋找新平衡”的自然過程。富人投資意愿減弱、中產購房決策謹慎、普通群體購買力受限的結構性問題尚未根本緩解。

因此，如果你正考慮買房，不妨先厘清自身需求：是出于自住還是投資預期？能否承受相應的月供壓力？畢竟，房子終究是用來住的，不是用來炒的。