2025年剛過(guò)完春節(jié)，杭州土地市場(chǎng)就上演了一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”。1月14日，蕭山北干西地塊經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)，被濱江集團(tuán)以38859元/平方米的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)61.91%。同一天，錢江世紀(jì)城地塊也以33558元/平方米成交，刷新板塊紀(jì)錄。

這僅僅是序幕。截至10月底，杭州土地出讓金累計(jì)達(dá)1446.49億元，同比增長(zhǎng)46.4%。上半年涉宅用地出讓金以1160億元位居全國(guó)首位，遠(yuǎn)超北京、上海。在全國(guó)土地市場(chǎng)整體收縮的背景下，杭州為何能“一枝獨(dú)秀”？

數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度土地市場(chǎng)熱度達(dá)到頂峰，3月樓面價(jià)飆升至12370元/平方米，隨后在5月出現(xiàn)明顯回調(diào)。這反映了市場(chǎng)從狂熱到理性的轉(zhuǎn)變過(guò)程。

2025年杭州土地市場(chǎng)最顯著的特征是“冰火兩重天”。主城區(qū)（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、濱江區(qū)）成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而臨安、富陽(yáng)等外圍區(qū)域則明顯降溫。

上城區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)宅地樓面均價(jià)在3.1萬(wàn)至4.2萬(wàn)元/平方米之間，西湖區(qū)約1.8萬(wàn)元/平方米。而臨安區(qū)均價(jià)僅4497元/平方米，富陽(yáng)區(qū)約8030元/平方米，差距懸殊。

這種分化在具體地塊上體現(xiàn)得更加明顯。3月25日，濱江集團(tuán)以7.7萬(wàn)元/平方米拿下奧體濱江國(guó)際商務(wù)區(qū)地塊；3天后，建發(fā)地產(chǎn)以8.8萬(wàn)元/平方米刷新紀(jì)錄。而在臨平區(qū)，原汽車南站地塊樓面價(jià)僅6478元/平方米，溢價(jià)率1.5%。

從各區(qū)成交總價(jià)來(lái)看，蕭山區(qū)以322億元位居第一，上城區(qū)271億元緊隨其后，而臨安區(qū)僅11.6億元。這種巨大的區(qū)域差異反映了房企對(duì)不同板塊價(jià)值判斷的分化。

2024年10月，杭州取消“雙限”（限房?jī)r(jià)、限地價(jià)）政策，成為土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。政策放開(kāi)后，開(kāi)發(fā)商不再受價(jià)格限制，可以根據(jù)市場(chǎng)情況自由定價(jià)，這直接激發(fā)了房企拿地?zé)崆椤?/p>

“雙限”時(shí)期，開(kāi)發(fā)商有充足的成本空間打造高性價(jià)比產(chǎn)品；取消后，土地價(jià)格逐步回歸市場(chǎng)價(jià)值。2025年平均溢價(jià)率高達(dá)33%，而2024年同期僅為6%。

這一政策調(diào)整讓市場(chǎng)回歸供需關(guān)系本質(zhì)。開(kāi)發(fā)商不再依賴政策紅利，而是通過(guò)產(chǎn)品力和地段價(jià)值來(lái)獲取利潤(rùn)。蔣村地王預(yù)計(jì)售價(jià)15萬(wàn)元/平方米，安琪兒板塊錦上萬(wàn)象府首開(kāi)均價(jià)65600元/平方米，都體現(xiàn)了市場(chǎng)化的定價(jià)邏輯。

2025年杭州土地市場(chǎng)參與者高度集中。前五大拿地開(kāi)發(fā)商分別是濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、建發(fā)地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。

濱江集團(tuán)以341億元拿地金額位居榜首，綠城中國(guó)213億元位列第二，兩家合計(jì)貢獻(xiàn)超550億元，占總出讓金近四成。國(guó)企、央企在前20強(qiáng)中占11席，拿地金額677億元，略高于民企的520億元。

值得注意的是，城投平臺(tái)托底功能明顯減弱，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)商參與積極性大幅提升。這說(shuō)明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)，開(kāi)發(fā)商對(duì)杭州房地產(chǎn)前景持樂(lè)觀態(tài)度。

2025年杭州土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的“低密化”趨勢(shì)。容積率1.5以下的地塊有32宗，其中1.2以下高達(dá)17宗。西湖區(qū)低密地塊容積率僅1.118，拱墅區(qū)推出的地塊容積率1.0至1.8。

這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化直接推動(dòng)了產(chǎn)品形態(tài)的調(diào)整。排屋、疊墅類產(chǎn)品批量回歸市場(chǎng)，“滿城盡是低密、疊墅、排屋”正成為現(xiàn)實(shí)。低密產(chǎn)品不僅有更高的溢價(jià)空間，也更符合改善型客戶的需求。

從需求端看，杭州新房市場(chǎng)已從剛需主導(dǎo)轉(zhuǎn)向剛需與改善并重，改善型需求增長(zhǎng)明顯?？們r(jià)450萬(wàn)至600萬(wàn)元的剛改類產(chǎn)品成交超7500套，占住宅成交總量的六分之一；總價(jià)800萬(wàn)元以上的疊墅類產(chǎn)品成交量突破1300套。

盡管2025年杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，但三季度起已出現(xiàn)謹(jǐn)慎信號(hào)。三季度出讓金環(huán)比下降75%，5至6月高價(jià)地現(xiàn)象逐步降溫。這說(shuō)明市場(chǎng)正在從狂熱回歸理性。

未來(lái)杭州土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：一是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，但溢價(jià)率趨于合理；二是外圍區(qū)域供應(yīng)繼續(xù)收縮，聚焦城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體發(fā)展；三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向改善型、低密化、產(chǎn)城融合型深度調(diào)整。

杭州作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚地，擁有420個(gè)研發(fā)中心、44家獨(dú)角獸企業(yè)，人口持續(xù)流入為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。但開(kāi)發(fā)商也需要警惕庫(kù)存壓力和去化難題，理性投資才能在分化市場(chǎng)中立于不敗之地。