逆勢出手：底價拿地背后的深意

10月22日，當多數房企仍在觀望土地市場時，萬科卻悄然在成都、徐州兩地連下三城，以合計約5.3億元的總價，底價拿下三宗涉宅用地。這一動作看似低調，實則釋放出強烈信號：即便面臨財務壓力，萬科仍在堅持“小步快跑”的補倉策略。

這三宗地塊全部以底價成交，無一溢價，反映出當前土地市場的冷淡，也印證了萬科“量入為出、聚焦核心”的投資邏輯。在行業深度調整期，這種“精準補倉”不是擴張，而是維系開發節奏的必要動作。

成都+徐州：為何是這兩座城市？

萬科此次拿地并非隨機選擇。成都作為新一線龍頭，市場活躍度高、去化能力強，是萬科長期深耕的核心戰場。而徐州雖屬強二線邊緣，但萬科在此布局已久，市場占有率穩居前列，具備良好的品牌基礎和操盤經驗。

在成都郫都區犀浦街道，萬科拿下兩宗相鄰地塊，總建面約6.94萬平方米，樓面價分別為4550元/平方米和4570元/平方米。值得注意的是，這兩宗地由萬科與郫都區國資平臺——菁弘投資聯合開發，萬科持股51%，地方國資占49%。這種“本地合作+輕資產”模式，有效分散了資金壓力。

徐州銅山區地塊則位于地鐵1號線銅山路站附近，總建面5.33萬平方米，樓面價僅4000元/平方米。位置優越、成本可控，符合萬科當前“高確定性回款”標準。

合作開發：風險共擔的新常態

面對現金流壓力，萬科已全面轉向合作開發模式。此次成都項目即由“成都弘萬瑞博置業”操盤，背后是萬科與地方國資的深度綁定。這種模式不僅能降低單項目資金占用，還能借助地方資源加速審批與配套落地。

徐州項目雖由萬科全資子公司摘牌，但不排除后續引入合作方。畢竟，在當前環境下，獨資拿地已非主流。萬科2025年上半年新增項目中，超八成采用聯合開發或股權合作形式。

財務警報：拿地能力從何而來？

表面看，萬科仍在拿地，但其財務狀況不容樂觀。2025年上半年，公司營收1053億元，同比下滑26.23%；凈虧損119.47億元，同比擴大21.25%。更嚴峻的是，經營活動現金流為-30.39億元，意味著主業已無法“造血”。

存貨高達5800億元，占總資產近45%，大量資金沉淀在未售項目中。一旦房價繼續下行，減值風險將加劇。在此背景下，萬科的拿地資金從何而來？

答案是：資產盤活與股東支持。2025年以來，萬科通過出售股權、REITs發行、大宗交易等方式回籠資金。同時，大股東深鐵集團已提供超259億元低息借款，為關鍵項目提供流動性支持。

高層巨變：黃力平接棒，深鐵基因強化

就在拿地后不到一周，萬科再爆重磅消息：董事長辛杰因個人原因辭職，由深鐵集團總經理黃力平接任。這是繼年初郁亮、祝九勝退任后，萬科管理層的又一次重大調整。

黃力平擁有深厚的軌道交通與基建背景，曾任深鐵副總經理、人才安居集團總經理，2021年起任萬科董事。他的上任，標志著萬科徹底進入“深鐵主導”時代。

這一變動對成都、徐州項目有何影響？短期看，戰略不會轉向——萬科強調“各項業務按既定戰略穩步推進”。長期看，深鐵背景有望帶來三重利好：一是融資增信，二是TOD資源協同，三是政府關系強化。

例如，成都犀浦地塊臨近地鐵6號線，徐州地塊緊鄰1號線，未來或可借鑒“軌道+物業”模式，提升項目價值。

未來展望：謹慎樂觀，但難言反轉

萬科此次拿地，不是復蘇信號，而是“活下去”策略的延續。公司明確表示，2025年投資將聚焦“去化快、回款穩、風險低”的項目。成都、徐州地塊正是這一標準的典型代表。

但挑戰依然嚴峻。2025年前9月，萬科銷售額僅1002.9億元，同比下滑44%。若銷售持續疲軟，即便有深鐵支持，也難以為繼大規模投資。

因此，未來萬科的拿地節奏仍將極度克制。新增項目或以存量盤活、城市更新、合作開發為主，純市場化招拍掛拿地將極為罕見。

結語：在懸崖邊跳舞的萬科

萬科一日三地拿地，看似從容，實則步步驚心。它既是對市場信心的試探，也是對自身“造血”能力的極限測試。

讀者朋友們，你怎么看萬科的這次拿地？是在為未來蓄力，還是在財務懸崖邊的無奈之舉？歡迎在評論區留下你的觀點！

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本稿件內容是由AI生成為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。