行業整體：仍在筑底，但曙光初現

2025年三季度，中國房地產行業依然處于深度調整期。百強房企1至9月累計操盤銷售金額為2.32萬億元，同比下降11.8%。全國新建商品房銷售額約6.3萬億元，同比下滑7.9%。

這組數據看似冰冷，但細看之下，已有暖意浮現。34%的百強房企實現業績同比增長，其中22家企業增幅超過20%。這說明市場并非全面潰敗，而是進入“結構性修復”階段。

“金九”雖未重現昔日輝煌，但9月TOP100房企銷售操盤金額環比增長22.1%，同比微增0.4%。這微弱的正增長，恰似寒冬中的一縷陽光，雖不熾熱，卻足以點燃希望。

財務表現：冰火兩重天

營收與利潤：普遍承壓，局部回暖

頭部企業如萬科三季度營收1613.88億元，同比下滑26.61%。更令人關注的是，其凈利潤虧損達282.37億元。這不僅是數字的跳水，更是行業轉型陣痛的真實寫照。

但另一面，深房集團三季度營收8.99億元，同比增長331.66%；凈利潤1.44億元，增幅達3342%。這種極端分化，揭示了行業正在經歷的深刻變革。

截至10月30日，A股52家披露三季報的房企中，18家虧損，超七成凈利潤同比下滑。賺錢的房企，真的只剩三成左右。

現金流：生命線依然緊繃

萬科三季度經營現金流凈額為-58.89億元，反映出即使是最穩健的龍頭企業，也面臨資金周轉壓力。2025年1至8月，房地產開發企業到位資金6.4萬億元，同比下降8.0%。

現金流是房企的生命線，而這條生命線正在被不斷拉緊。銷售回款放緩、融資渠道收窄，雙重壓力下，企業不得不精打細算，甚至主動收縮業務。

負債與償債：高壓下的生存考驗

償債高峰如期而至

2025年三季度，房企迎來償債“大考”。單季到期債務約1600億元，占全年5327億元的近三成，創近年同期峰值。

面對如此龐大的償債壓力，房企卻難以通過“借新還舊”緩解。2025年前三季度融資規模3072億元，同比下降30%。融資規模的萎縮，讓償債之路更加艱難。

負債結構：分化加劇

京投發展資產負債率高達91.13%，凈資產率為-376.69%。萬科資產負債率為73.51%，凈資產率為-14.81%。這些數字背后，是不同企業面臨的生存壓力。

國央企與民企的融資成本差距擴大至2.82個百分點：國企央企融資成本為2.58%，民企則高達5.40%。這種分化不僅體現在融資成本上，更體現在市場信任度和資源獲取能力上。

市場格局：強者恒強，弱者出局

頭部集中度持續提升

2025年前三季度，千億房企僅剩6家，全部為財務穩健的大型企業，其中4家為央企，2家為混合所有制企業。它們分別是：保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國和萬科。

TOP10房企銷售門檻為625.2億元，同比僅微降2.3%；而TOP100門檻降至40.2億元，同比下降19.4%。這種“頭部穩定、尾部塌陷”的格局，清晰展現了行業集中度提升的趨勢。

區域分化：核心城市成避風港

一線及強二線城市成為房企的“避風港”。上海、深圳地價紀錄不斷刷新，杭州、成都土拍依然活躍。這些城市憑借較強的人口吸附力和產業支撐，成為房企重點布局區域。

相比之下，三四線及弱二線城市去化周期拉長，銷售額持續下滑。房企主動降低庫存壓力，減少拿地和投資，市場空間被進一步壓縮。

破局之道：轉型與創新

主動降債：龍湖的突圍樣本

龍湖集團三年前就主動調整戰略，提出以經營性現金流壓降負債。三年來有息負債下降超400億元，預計2025年再降200億元。

更值得關注的是，龍湖平均融資成本降至3.58%，創歷史新低；平均債務周期拉長至接近11年，“三道紅線”連續穩居綠檔。這種前瞻性布局，讓龍湖在行業寒冬中依然保持穩健。

資產盤活：REITs開啟新篇章

華潤置地積極推進公募REIT常態化擴募，計劃未來做到300億至500億元規模。華夏華潤商業REIT總市值已突破百億元，位居消費基礎設施REITs首位。

公募REITs的出現，幫助房企從開發商向運營商轉變，通過打造“投融管退”全鏈條業務模式，實現由“重”向“輕”的資產結構轉型。

產品升級：“好房子”戰略落地

2025年三季度，各地“好房子”制度建設加速推進。福建、貴州、重慶、成都等地紛紛出臺相關政策，涵蓋標準升級、細則完善及試點落實。

在供給優化、需求升級、政策支持的三重因素作用下，行業或將迎來“好房子”的新發展階段。這不僅是產品力的提升，更是行業價值導向的轉變。

未來展望：謹慎樂觀

2025年四季度及以后，行業仍面臨諸多挑戰。銷售未見明顯好轉，去杠桿壓力依然巨大，負債違約風險需密切關注。

但積極信號也在累積：政策持續優化、市場信心逐步修復、頭部企業轉型初見成效。廣發證券認為，2025年下半年地產或將具備強拐點機會。

這場深度調整，既是危機也是機遇。那些能夠主動轉型、優化結構、提升產品力的企業，有望在新一輪競爭中脫穎而出。