開盤節奏平穩，主城仍是供應主力

2025年10月，南京樓市延續了“金九銀十”的慣性節奏，但并未迎來爆發式增長。全市共10個樓盤開盤加推，與9月基本持平，整體供應節奏保持平穩。

從區域分布看，浦口區以3個項目領跑，江寧、秦淮各占2席，棲霞、雨花、溧水各有1盤入市。這說明主城及江北新區仍是開發商布局的重點區域。

值得注意的是，開盤項目幾乎清一色為住宅類產品，別墅和商業項目寥寥無幾，反映出當前市場對住宅剛性需求的依賴度依然較高。

價格止跌回穩，區域分化明顯

10月南京樓市最顯著的特征是“價格止跌回穩”。新房成交均價為26953元/平方米（建面），環比基本持平，結束了此前數月的連續下跌態勢。

各區域價格表現分化明顯：鼓樓區新房均價高達42779元/平方米（建面），棲霞區為32195元/平方米（建面），而溧水“玖宸府”僅16953元/平方米（建面），價差懸殊。

江寧區10月第3周新房價格為24140元/平方米（建面），環比微漲0.59%。其中，百家湖商圈高達38812元/平方米（建面），顯示出核心板塊的抗跌性。

數據顯示，10月南京商品房成交面積達20.06萬平方米（建面），明顯高于13.18萬平方米（建面）的供應面積，供求比小于1，市場呈現“供不應求”態勢，這為價格企穩提供了支撐。

改善型產品熱銷，剛需市場仍顯冷淡

10月南京樓市呈現出明顯的“結構性分化”：高端改善型項目去化較快，而剛需、剛改板塊表現相對冷淡。

核心區優質住宅，特別是學區房和改善型產品持續熱銷。河西、主城等熱點板塊的低密度住宅產品關注度顯著提升，成為市場亮點。

反觀板橋、高新等剛需板塊，二手房成交價環比跌幅超10%，去化壓力較大。購房者普遍趨于謹慎，成交更多集中于總價較低、建面較小的剛需產品。

政策效應顯現，市場情緒有所修復

10月南京樓市的企穩與政策支持密不可分。從“房七條”到“以舊換新”升級，再到多子女家庭公積金支持政策，一系列利好措施提振了市場信心。

國慶黃金周期間，南京新房銷量達1095套，雖同比下降11%，但較2023年同期增長15%，顯示出需求仍在積累。

房企營銷積極性明顯提升，60個樓盤提前蓄客，推出限量特惠房源、專屬成交優惠等活動，有效緩解了客戶的觀望情緒。

江寧板塊表現亮眼，多個項目集中入市

10月江寧板塊成為市場焦點，共有2個項目開盤，占全市開盤總量的20%。其中，江寧金茂府、映秦淮等項目備受關注。

江寧金茂府10月兩次開盤，價格分別達43752元/平方米（建面）和41470元/平方米（建面），顯示出高端改善產品的市場認可度。

映秦淮項目10月也兩次推新，開盤價格從42968元/平方米（建面）微調至40100元/平方米（建面），反映出開發商在價格策略上的靈活調整。

二手房市場同步回暖，但整體仍處調整期

10月南京二手房市場同樣呈現“止跌回穩”態勢。單周成交1735套，環比上漲35.12%，顯示出階段性活躍。

但從全年數據看，1至8月二手房成交同比下降4%，價格同比降幅達6.2%，說明市場整體仍處于調整周期。

值得注意的是，二手房降價小區比例依然居高，特別是遠郊板塊價格壓力較大，而主城核心區域的優質二手房已率先企穩。

展望后市：分化將持續，理性購房成主流

展望2025年四季度，南京樓市大概率延續當前的結構性分化格局。主城核心區域供應稀缺，價格有支撐；遠郊板塊去化壓力仍大。

購房者觀望情緒雖有所緩和，但理性購房已成主流。性價比突出或具備稀缺屬性的項目將繼續受到青睞。

對于有意購房的朋友，建議重點關注主城改善型產品和優質學區房，這些產品在市場調整期表現出更強的抗跌性和流動性。

【特別提醒】

本稿件內容是由AI生成為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。