量跌價穩：市場仍在筑底，但結構性亮點浮現

2025年10月，中國樓市“金九銀十”正式收官。數據顯示，新房市場成交量仍處低位，環比微增1%，同比大跌36%。百強房企單月銷售金額僅2530億元，同比下滑41.9%。這說明，市場整體仍處于深度調整期。

但別急著悲觀！價格端卻釋放出積極信號：百城新房均價16973元/平方米（建面），環比微漲0.28%。這背后，是核心城市改善型需求的強力支撐。尤其在上海、成都、南京等城市，高端改善盤熱度不減，成為市場的“壓艙石”。

二手房則繼續承壓。百城二手住宅均價13268元/平方米（建面），環比下跌0.84%，同比跌幅達7.6%。北京10月二手住宅網簽量環比大跌23.7%，上海、深圳也普遍下滑。“以價換量”仍是主流策略。

克而瑞數據顯示，重慶、上海、成都穩居成交面積前三甲，而青島以62萬平方米建面的成交面積逆勢同比增長30%，成為二線城市中的“黑馬”。這說明，市場并非全面冰凍，而是結構性機會頻現。

一線分化加劇：核心區堅挺，外圍承壓

一線城市內部正上演“冰火兩重天”。北京、上海核心區新房價格相對穩定，但外圍區域壓力明顯。北京10月新房網簽套數環比微降0.2%，但二手房網簽量環比大跌23.7%，呈現“新房穩、二手調，核心平、遠郊弱”的格局。

上海在外環外限購松綁后，改善型需求集中釋放。10月新房成交面積雖環比下降22.7%，但徐匯濱江、前灘等區域的高端項目依然熱銷。深圳東部稀缺豪宅大運玖章開盤即熱銷，后海云璽花園等頂級豪宅年底入市，顯示高端市場韌性十足。

廣州成為一線“領頭羊”，10月單月成交61萬平方米建面，環比增長6%。但同比仍下降46%，復蘇基礎并不牢固。這說明，即使在一線城市，市場信心恢復也需時日。

這種分化背后，是精準的政策松綁。北京五環外、上海外環外、深圳非核心區紛紛取消或降低限購門檻。這種“分區域差異化松綁”模式，既保護了核心區房價穩定，又激活了外圍需求，體現了政策的靈活性。

二線冰火兩重天：青島逆襲，部分城市深度調整

二線城市的表現堪稱“冰火兩重天”。青島單月成交逆勢同比增長30%，10月成交面積達62萬平方米建面，位居全國第五。成都同樣強勢，成交面積67萬平方米建面，均價16714元/平方米（建面），顯示中西部核心城市的強大吸附力。

但南京、長沙、廈門、佛山等城市仍處深度調整期。南京10月新房成交面積僅34.9萬平方米建面，環比雖有改善，但同比跌幅仍大。這說明，即使同為二線城市，市場表現也高度分化。

從9月到10月的數據對比看，幾乎所有城市都出現環比下滑，這與“十一”假期及高基數效應有關。但青島、南京等城市10月表現優于9月，顯示政策效果正在顯現。克而瑞數據顯示，武漢9月成交超百萬平方米建面，但10月數據缺失，可能也面臨調整壓力。

改善需求成主力：“好房子”標準重塑市場

2025年10月，改善型需求已成為市場絕對主力。北京改善型需求占比升至62%，較去年提升18個百分點。各地新增供應以90–144平方米建面的中大戶型為主，大戶型成交占比持續提升。

“好房子”標準正在重塑市場。層高3米、梯戶比1:2、智慧社區等新標準下，達標新房去化速度是普通項目的2倍。上海某科技住宅項目數據顯示，符合“好房子”標準的產品更受青睞。

政策也在推動這一趨勢。各地推進“好房子”工程，提高住宅品質和居住服務水平。房企紛紛推出四代宅項目，南京、西安已明確的四代宅項目分別達16個和14個。產品力的價值正在重估，未來新房與老舊二手房的價格差可能擴大至40%。

政策系統性重構：從增量開發到存量提質

2025年10月的政策已進入系統性重構階段。不再是簡單的“松限購、降利率”，而是構建“中央定框架、地方填細節、市場強活力”的三維體系。目標是在2–3年內完成從增量開發向存量運營的模式切換。

需求端，核心城市限購政策進入精準分層時代。北京、上海、深圳的差異化松綁只是開始，預計杭州、成都等新一線城市將跟進。供給側，土地改革試點實質性落地，北京城市副中心、粵港澳大灣區等試點區域獲得自主判斷人地掛鉤權限。

金融端支持更為立體化，形成“央行+匯金+社保/險資”的資金矩陣。首階段4800億元資金已就位，其中3000億元用于支持優質房企并購項目。這種系統性重構，為市場長期健康發展奠定基礎。

展望未來：謹慎樂觀，把握結構性機會

展望2025年底及2026年，市場仍將保持低位波動。新房成交量難有大幅反彈，二手房價格和成交量以“溫和修復”為主。但結構性機會不容忽視：核心城市、高品質改善型產品仍是安全港。

對于購房者而言，當前購房成本處于歷史低位，利率、首付比例均處寬松狀態。同時，供給端主動收縮明顯，2025年1–8月住宅投資降幅達11.9%。這意味著未來1–2年新房供給將持續收緊，供需關系有望逐步修復。

但也要警惕風險。三四線城市庫存壓力仍大，部分項目價格已跌回2015年水平。投資屬性進一步弱化，居住屬性成為主導。未來的機會主要在人口凈流入、產業有支撐的大城市。

最差的時候可能已經過去，但全面回暖仍需時日。在政策底、市場底、情緒底三重共振下，2025年的房價低點，或許會成為未來十年的重要參考點。