政策大動作：100萬套改造，不只是拆舊建新

住建部部長倪虹在2024年10月的國新辦發布會上宣布：新增實施100萬套城中村和危舊房改造，并全面推行貨幣化安置。這可不是簡單“刷墻鋪路”，而是城市更新的深度升級。

過去我們總以為“舊改”就是外立面翻新，但這次政策明確將危舊房與城中村并列推進，意味著大量存在安全隱患、功能嚴重缺失的老房子，將被系統性納入改造軌道。

更關鍵的是，貨幣化安置成為主流。居民不再需要苦等十幾個月過渡期，而是拿著補償款直接買房入住，既滿足自主選擇權，又加速新房去庫存。

短期影響：穩信心、促消費、帶投資

政策一出，市場最關心的是：對當下樓市有什么用？

首先，提振居民信心。據統計，“十四五”期間全國已改造老舊小區24萬多個，惠及超4000萬戶家庭。加裝電梯、增設充電樁、修繕管網……這些“小切口”解決的是“大民生”，讓老百姓住得更安心，自然更敢消費。

其次，拉動上下游產業鏈。從建材、施工到家電、裝修，舊改每投入1元，可撬動3倍以上社會投資。在當前經濟修復階段，這是一劑強心針。

最后，消化存量商品房。貨幣化安置釋放的購房需求，直接流向新房和次新房市場，尤其利好核心城區庫存去化。

但要注意：政策明確“房住不炒”，不會刺激炒房，對新房市場影響偏穩健，重在“穩”而非“漲”。

長遠變革：樓市進入“品質為王”新時代

如果說短期是“救急”，那么長期就是“重塑”。

倪虹多次強調“好房子、好小區、好社區、好城區”的“四好”目標。這意味著，未來房子的價值不再只看地段和價格，更要看綠色、智慧、健康、安全等硬指標。

老舊小區改造后，不僅居住體驗提升，房產價值也水漲船高。數據顯示，北京、上海完成改造的小區，二手房價格可達周邊次新盤的85%以上；加裝電梯的房源，普遍溢價25%。

而城中村改造則釋放大量城市中心低效土地，用于建設高品質住宅或導入新興產業，如集成電路、生物醫藥等。城市功能升級，房價支撐力自然增強。

新房 vs 二手房：供需結構正在重構

這次改造政策，對新房和二手房市場的影響截然不同，卻又相輔相成。

新房市場：貨幣化安置直接增加需求，尤其利好現房或準現房。同時，騰退土地用于建設更高標準的新房，推動產品力升級。

二手房市場：一方面，部分安置居民會選擇購買現成二手房，提升流通率；另一方面，大量“老破小”經過改造后，品質提升、去劣化加速，整體市場結構優化。

更關鍵的是，供給端正在多元化。政府收購存量商品房，用于保障房、人才公寓、青年宿舍等，形成“市場+保障”雙軌制，避免供需錯配。

資金從哪來？五大政策工具保駕護航

很多人擔心：這么大規模的改造，錢從哪里來？會不會增加地方債務？

倪虹明確給出了五大支持政策：

1. 重點支持地級以上城市；
2. 開發性、政策性金融機構提供專項借款；
3. 允許地方發行政府專項債（2025年額度達4.4萬億元）；
4. 給予稅費優惠；
5. 商業銀行根據項目評估發放商業貸款。

同時，項目必須滿足兩個前提：群眾改造意愿強烈、安全隱患突出；且征收方案和資金平衡方案成熟，嚴防新增債務風險。

這種“政府引導+市場運作+居民參與”的模式，讓舊改不再是財政單方面“輸血”，而是多方共贏的“造血”工程。

普通人如何抓住這波紅利？

政策再好，最終要落到每個家庭的選擇上。

如果你住在2000年前建成的老舊小區，尤其是核心城區，不妨主動關注所在社區是否納入改造計劃。廣州、上海等地已明確，改造需經業主“雙2/3”同意，居民全程參與權被寫入政策。

對于購房者，與其盲目追逐遠郊新盤，不如關注主城改造潛力區。越秀、荔灣等老城區，教育、醫療資源稀缺，疊加舊改紅利，居住與資產價值雙重提升。

而對投資者來說，要清醒認識到：政策導向是“住有所居”，不是“炒有所利”。未來樓市的贏家，一定是那些能提供“好房子”的開發商，而非靠高杠桿賭地價的玩家。

結語：城市更新，是一場靜悄悄的革命

從“大拆大建”到“有機更新”，從“賣地造城”到“存量提質”，中國房地產正在經歷一場深刻的范式轉移。

倪虹的這輪政策，看似聚焦城中村和危舊房，實則重構了整個住房體系的底層邏輯：房子回歸居住本質，城市追求宜居韌性，居民獲得尊嚴生活。

這場變革不會一夜完成，但方向已然清晰。你，準備好了嗎？