政策大轉向：全國進入“非限購周期”

2025年11月1日至6日，中國房地產市場迎來歷史性拐點——全國性調控框架全面切換。中央部委密集釋放信號，標志著樓市正式邁入“非限購周期”。

過去幾年“因城施策”的碎片化模式，正被一套覆蓋全國、精準分層的制度性政策體系取代。住建部、財政部等聯合推動“三位一體”新措施：稅收減免、限購松綁、金融支持。

一線城市率先行動：北京五環外全面放開非京籍購房；上海外環外社保要求從3年降至1年，并為人才開通綠色通道；深圳在鹽田、大鵬等區域完全取消限購。

這意味著，除了極少數核心區，全國絕大多數城市已無購房資格限制。買房，從未如此自由。

購房成本大降：真金白銀省下十幾萬

政策不是口號，而是實打實的省錢。11月初落地的契稅新政規定：家庭唯一或第二套住房，建面140平方米以內統一按1%繳納契稅。

以總價500萬元的改善型住房為例，僅契稅一項就可節省近16萬元。更別提增值稅的減免——一線城市取消普通住宅與非普通住宅劃分，建面滿2年出售一律免征增值稅。

上海一套建面1000萬元的大戶型，直接省下10萬至25萬元交易成本。這些錢，夠你裝修一個廚房加兩個衛生間了！

同時，房貸利率歷史性走低。深圳、上海二套房貸利率已跌破4%，部分銀行執行3.05%的首套標準。300萬元貸款，月供減少超1500元，一年就是1.8萬元。

改善需求爆發：大戶型成交創新高

政策紅利最先點燃的是改善型市場。11月第二周，深圳、成都、杭州等城市二手房網簽量創全年新高，其中建面140平方米以上大戶型成交占比突破45%。

為什么？因為新政精準覆蓋了換房痛點。過去“賣一買一”鏈條長、稅費高，現在建面滿2年免增值稅+契稅梯度減免，交易成本大幅下降。

一位上海購房者坦言：“原本猶豫要不要換建面180㎡的四房，算完稅費發現能省20多萬，果斷出手。”這樣的故事正在全國上演。

改善型需求的釋放，不僅帶動成交量，更重塑市場結構——“好房子”成為硬通貨。低密度、高品質、綠色智能的項目備受追捧。

熱點項目聚焦：誰在引領“好房子”時代？

政策東風下，優質項目迅速脫穎而出。上海新江灣城“建發海宸”二期加推109套洋房，均價超11.5萬元/㎡，認購金100萬仍引發搶購。

這類低密豪宅為何受寵？答案很簡單：地段稀缺、產品力強、政策利好三重疊加。在“總量過剩、結構失衡”的市場中，“好城市+好房子”邏輯愈發清晰。

北京、上海的城市更新項目同樣火熱。建面90至144㎡主力戶型比例提升，社區托育中心、兒童樂園成標配，滿裝交付、適老化設計成賣點。

住建部已明確要求：新建住宅層高不低于3米，“安全、舒適、綠色、智慧”是未來好房子的四大標準。開發商再也不能靠“高周轉”糊弄人了。

風險化解加速：房企迎來“實質紓困”

政策不僅惠及購房者，也直擊行業痛點。11月，針對出險房企的系統性救助進入深水區。專項化債工具將實現“量價齊升”。

據悉，“房企債務重組專項再貸款”規模預計達5000億元，創新采用“債轉股+資產托管”模式。AMC收購房企債務后，可將30%轉為股權，剩余部分與項目現金流掛鉤。

金科股份通過該模式重整后，項目復工率達92%。這一經驗將推廣至全國，碧桂園、融創等頭部房企的債務問題有望實質性解決。

同時，“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。金融監管總局正加強多元融資渠道，緩解企業資金困境。

市場分化加劇：不是所有城市都回暖

盡管政策空前寬松，但市場分化依然明顯。南京、揚州等城市成交量穩步回升，庫存去化周期縮短。

然而，部分二線城市去化壓力猶存。重慶中心城區住宅存量約4270萬㎡，預計需8年才能出清。鄭州、西安等地客戶轉化率持續走低，觀望情緒濃厚。

這印證了一個趨勢：普漲時代終結，結構性機會主導。人口流入、產業強勁、財政健康的“好城市”，才能承接政策紅利，實現真正回穩。

而那些缺乏基本面支撐的城市，即便取消限購、降低利率，也難改供需失衡局面。購房者務必擦亮眼睛，別被“抄底”口號忽悠。

未來已來：你準備好迎接新樓市了嗎？

2025年11月的第一周，不只是政策密集期，更是行業轉型的里程碑。從“救市托底”到“高質量發展”，樓市底層邏輯已變。

對購房者而言，這是前所未有的窗口期：門檻最低、成本最低、選擇最多。但也要清醒——不是所有房子都值得買，只有“好房子”才有未來。

對房企來說，“高負債、高杠桿、高周轉”模式徹底終結。活下去的關鍵，是產品力、運營力和現金流管理能力。