成交回暖但價格承壓，市場進入“以價換量”新階段

2025年11月8日至9日，北京樓市延續了“金九銀十”后的活躍態勢。受秋季房交會及政策利好持續發酵影響，新房與二手房意向成交出現階段性高峰，人氣指數穩居全國前列。

數據顯示，11月8日北京二手房成交119套，均價9501.26元/平方米；次日成交109套，均價回落至8860.45元/平方米。雖然日均成交量較平日小幅回調，但11月第一周整體仍處于活躍區間。

當前市場仍處于“以價換量”階段。開發商普遍通過降價、增配、贈送面積等方式促進成交，購房者則更關注性價比突出的項目。尤其在房山、延慶等郊區，部分樓盤建面價格跌幅已超4%。

五環外成最大熱點，限購放松引爆購房熱情

2025年8月新政全面放松五環外商品住房限購后，這一區域迅速成為市場焦點。通州區某項目單日認籌超50套，看房客戶深夜12點仍絡繹不絕。

昌平回龍觀板塊的龍湖·觀萃表現尤為亮眼，日均到訪近100組，前9個月網簽達407套，穩居全市前列。項目主打77至129平方米建面的滿配二至四居，總價490萬至865萬，精準切中剛需與剛改需求。豐臺西紅門同樣熱度高漲，中建·玖玥府憑借準現房、高性價比戶型快速去化。而南四環外的森與天成，依托地鐵優勢和特價房策略，吸引大量城區外溢客戶。

這些項目的共同特點是：低總價、高舒適度、環境優良，并充分利用政策紅利承接核心區購買力外溢。

改善型住宅成品質標桿，高端項目持續熱銷

盡管市場整體承壓，但改善型住宅卻逆勢走強。海淀四季青/香山板塊的印香山、香山樾等高端項目價格堅挺，關注度居高不下。

朝陽酒仙橋的北京宸園是10月銷售金額冠軍，主推143至249平方米建面的全四居，3.6米層高搭配3000平方米高端會所，均價12萬元/平方米仍供不應求。

東城二環內的永定樾作為稀缺低密洋房，131至200平方米建面的全明戶型緊鄰名校與公園，均價高達13.6萬元/平方米，成為內城改善客群的首選。

海淀功德寺板塊的和樾望雲更是現象級熱銷盤，3月開盤即創佳績，截至8月底去化率達94.4%。

首鋼園三大展會齊發，“好房子”理念引領未來

2025年11月6日至9日，北京首鋼園迎來住博會、城博會和“好房子”科技展三大盛會，集中展示未來住宅的創新方向。

中海地產展出的自研智慧信息箱可實現情緒識別并智能調節家居設備；全屋體檢系統能實時監測家居健康狀況，提供智能診斷和維修保障。

中建幸福家推出的“舊改好房子”標準，通過微改造有效提升老房收納、隔音和舒適度，為老舊小區改造提供低成本解決方案。

城市更新展區重點展示TOD（公共交通導向開發）模式，強調軌道交通與住房一體化，提高居住便利性與環境品質。

區域分化加劇，核心區與遠郊冰火兩重天

當前北京樓市呈現明顯的“核心強、遠郊弱”格局。朝陽、海淀、通州、昌平、豐臺等區域市場活躍，而平谷、密云、懷柔、延慶等遠郊區域成交占比僅6.2%。

新房市場在熱點板塊表現活躍，價格微漲；二手房市場整體承壓，僅核心區高端改善項目成為“局部亮點”。

購房者更加理性，對項目品質要求顯著提升，包括社區配套、園林景觀、改善型空間布局等。房企營銷方式也更靈活，樣板間開放、品牌活動等已成為標配。

隨著國慶政策效應逐漸消化，市場熱度可能有所回落，但核心區及規劃利好區域仍將保持較高關注度，成為北京樓市的價值高地。

熱門項目推薦：從剛需到豪宅全覆蓋

對于不同預算的購房者，當前市場提供了豐富選擇。剛需群體可關注壹品興創御璟星城·元啟，69平方米建面三居總價約400萬，首付僅60多萬元。

剛改家庭可考慮頤瑞府，128至143平方米建面四居得房率高達92%，均價5.28萬元/平方米，毗鄰副中心站樞紐。

高凈值家庭則可選擇北京宸園或永定樾，前者坐擁朝陽公園生態資源，后者占據二環內稀缺地段，均配備頂級會所和優質教育資源。