??樂居買房訊（陳天賜） 五一長假后，杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場，用一連串令人咋舌的數(shù)據(jù)，詮釋了何謂“王炸”，也在一定程度上再次驗證了地市的熱度。

??作為土地市場兩個頗為特殊的存在，杭州和北京土地出讓歷來備受矚目。

??2018-19年，杭州兩奪年度賣地金額榜首，且均突破2000億元。去年雖被上海反超，仍以約2600億的成績傲立前沿，地市風頭正勁。

??受供應規(guī)模限制，北京在2020年土地出讓金額榜中排名第五，但憑借****的市場地位，仍可輕松獲得大量關注，土地市場逢拍必火。

??在這樣的“聚光燈”下，兩城分別于5月7日、8日和10日、11日舉行了首次集中土地出讓，并均交出了不俗的答卷：

??杭州共成交57宗地，成交總金額約1178億元，接近去年的50%；剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中41宗進入競自持環(huán)節(jié)，占比高達75%；

??北京兩日賣地981億，算上5月8日已底價成交的5宗宅地，總成交額達到了1109.7億；21宗進入競政府持有產權、公租/人才住房環(huán)節(jié)，10宗地進入競高標準方案階段，包括開始不被看好的遠郊區(qū)延慶和密云。

??前赴后繼

??考慮到歷史表現(xiàn)，如果說兩城此番賣地取得的數(shù)據(jù)還不夠讓人意外，那么再加上近乎苛刻的限價限競政策，如此“戰(zhàn)果”就足以稱得上耀眼。

??杭州土拍繼續(xù)沿用封頂價，但顯然，30%的天花板絲毫擋不住房企開疆拓土的熱情。競價之前已有21宗地溢價封頂，一次性加價幾億的情況也不在少數(shù)。這就導致首場集中供地的平均溢價率超過了25%，誕生了杭州第6宗總價百億地塊。

??就連臨安——杭州最偏的行政區(qū)劃之一，在不限購、新通地鐵等優(yōu)勢的加持下，也成為此次集中競拍的“香餑餑”：

??12宗地塊（含1宗租賃地），10宗地塊拍至封頂價+自持。濱湖新城宅地以40%的高自持比例出讓，刷新了杭州“雙限”政策來的自持紀錄。

??“知難而上”的情況同樣出現(xiàn)在北京。面對限制土地價格、競政府持有商品住宅產權份額/配建公租、人才住房面積等嚴苛政策，以及全國首次采用的競高標準建設方案投報，層層加碼依舊難掩房企熱情。

??據(jù)了解，所謂高標準商品住宅建設方案，指的是針對建筑品質和專業(yè)設計進行綜合評分，意味著不是任意房企都能拿地，對于房企的操盤能力和建筑水平都是一個考驗。

??不過從結果看，有高達1/3的土地拍賣最終進入這一階段，房企拼著以質取勝也絕不退縮，對北京土地的渴望可見一斑。

??饑餓游戲？

??開發(fā)商頂著重重限制依舊前赴后繼，除了對北京杭州市場景氣的看好，供應端的窗口期也是主要原因。按杭州集中供地4、6、12月公告的節(jié)奏，加上30天公告期，第三批地塊實際成交要“跨年”，而此前宅地“斷供”已有許久，房企亟待補倉，拿到首批土地意味著有可能年內開盤，對追求周轉的企業(yè)而言無疑意義重大。

??之于北京，僧多粥少、寸土寸金的情況更是持續(xù)已久，加之此次出讓涉及12區(qū)域、中心城區(qū)供應15宗，同時不乏朝陽、海淀、通州等熱門區(qū)域的優(yōu)質地塊；市場占位+高素質土地，引來超過50個開發(fā)商和200余個主體參與、保證金達1500億元，眾多房企垂涎自然也在意料之中。

??當然，無論杭州還是北京，拿地后如何開發(fā)運作，是企業(yè)共同面臨的另一嚴峻問題。杭州土拍結束后，有開發(fā)商剔除公租、配建后，用地塊真實地價與新房限價進行比對，發(fā)現(xiàn)很多價差都在萬元以下，有些甚至是負數(shù)，“算著算著眼淚就往下流。”

??在北京，朝陽金盞、海淀樹村的幾宗熱門土地，從地價和房價比來看，企業(yè)也都面臨盈利空間挑戰(zhàn)，其后續(xù)運營能力將接受考驗。

??也正因此，資金實力相對較強、運營成本相對較低的大鱷們仍然是拿地的絕對主力。例如此前在重慶和無錫大力納儲的融創(chuàng)，在杭州再次斥資超百億拿下4宗土地，轉天在北京繼續(xù)成功拿地。碧桂園、萬科、華潤、招商等龍頭，以及濱江、首開等“地頭蛇”，也均有不同程度的斬獲。

??此消彼長，留給中小房企的空間越來越小。拿地后雖仍要面臨利潤問題，但拿不到地就只剩生存問題，毫無回寰余地。在首輪集中供地中顆粒無收的中小房企，饑餓感和恐慌感勢必增長，這會不會導致下批次拍地時更加慘烈的局面？

??而首批供地中積極儲備糧草的各家企業(yè)，因為無先例可循，大多按老辦法取地。隨著集中供地城市越來越多，房企逐漸適應這一模式后，活躍度是否會有所回落？

??22城集中供地尚未過半，留待市場檢驗的問題還有很多。