購房的前期準備工作都完成后，就要定房了。在這個階段，購房者需要重點關注定金交付、如何退訂等問題。

（一）確認購房意向，正式交付定金

簽署意向成交應該注意什么，如何交定金，如何退訂等？避免買房入坑，這些是購房者都需要了解的地方。

1、簽署意向書應該注意什么？

購房意向書只是作為一種雙方達成的預約協議，需要達到合同的基本條款。其中主要包含的內容通常為雙方當事人的基本信息，認購房屋的面積，認購房屋的價格，雙方達成協議的時間，以及違約責任認證和相關處理方法等條款信息。對于購房者來說，在簽署購房意向書之前一定要對所預定的房屋信息以及開發商情況有所掌握。

2、交定金時應該注意什么？

（1）查看開發商五證

五證齊全的房子才能夠辦理產權證，這也是購房的首要條件之一，如果五證不全購房者可能會面臨極大的風險，其購房行為也無法受到法律的保護。因此在挑選房源時，檢查五證是最為必要的前提條件，五證不全的房即便再便宜也不能買。

“五證”信息可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。還可以去相關部門咨詢。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示。可以去銀行詢問一下關于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。

五證包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證以及商品房預售許可證。這些證件當中，最重要的土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，它表明所售房屋是合法項目。如果沒有預售許可證，就說明房子是五證不全。

（2）查看個人征信

如果是貸款買房，購房者要提前查詢自己的征信情況，如果有問題則貸款很難獲批，此時如果繳納定金很可能會遭遇無法退回的情況，所以在確定購房之前要對自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的，還要了解公積金賬戶余額，事先計算可審批的貸款額度，合理規劃資金的使用情況。

個人征信如何查？如搜索軟件中搜中國人民銀行征信中心，通過注冊、登錄，信息服務、申請信用報告、獲取信用信息等流程后，獲取個人征信情況。

（3）區分定金和訂金

這兩者雖然一字之差，它們之間法律含義卻截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一種擔保行為。在商品房買賣交易中，購房者履行合同后，可把定金當作房款，或者收回定金。若購房者沒有履行合同約定，則無權要求返還定金，開發商不履行合同，則雙倍返還定金。

“訂金”并不是標準的法律概念，是一種不太規范的表述，因此它在法律效果上是不明確的。若購房者不履行合同義務，并不代表他不能要回訂金，若開發商不履行義務，也不需要雙倍返還訂金。“訂金”往往被視為“預付款”，并不產生“定金”的懲罰性效果。

在簽訂合同時，一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”，保護好自己作為消費者的權益。

（二）交付定金后能否退還？

在相關法律中規定，如果是購房人違約，不履行約定的責任，是不能退還定金的，但在某些情況是可以退的。

第1種 購房者不符合購房條件

由于一些政策導致房子的交易不能正常進行，以及遇到購房政策調整，一些本來符合購房條件的購房者可以買房，就變成不符合購房資格。遇到這樣的問題不用擔心，完全可以要求開發商退定金。買房是一件大事，因此在買房之前，一定要仔細考慮結合自己的經濟能力，避免給自己造成太大的負擔。

第2種 開發商不具備購房資格

買房子也是要看開發商的，很多人想不到那么多，就只關注到了房子本身的好壞，卻忽視了開發商的重要性，法律規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房，也不得收取任何預訂款性質的費用。如果是商品房不符合銷售條件，購房者就算是已經交了定金，不管雙方有沒有簽訂定金協議，約定定金退還的內容，開發商都應無條件退還定金給購房者。購房者在購房前，應查看開發商“五證”是否齊全，可在一定程度上避免麻煩。

第3種 不可抗力原因不能買房

上面說的是開發商和購房者的原因，那么也有一些特殊情況，不可抗力的因素導致不能買房了。不能歸于購房人和開發商的原因，雙方的交易不成立，這種情況是無法預料的，所以開發商也應該返還定金。

其他情況

一般，購房者在付定金后，因為個人原因提出不想要房子，而后開發商直接退還定金的，這種情況基本上不存在。如果直接跟開發商說資金不夠或者看中了別的房子之類的原因，這樣就給了對方不退你錢的證據。

有一種情況是，購房者跟售樓處說要退房子，如果售樓處沒有一口回絕，就還有退還的可能，比如剛好房源售空，還有其他人要購買，如果把退了的房子賣給別人，賣房的工作量還是完成了，也不影響你們的交易。這時候售樓處會給你提供一個可以操作的方案，這種情況往往會要求購房人承擔一定的成本。