抵押貸款是購(gòu)房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢(qián)的方式，購(gòu)房者用所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。購(gòu)房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。

購(gòu)買(mǎi)商品房，需要符合購(gòu)房資格，也需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。部分購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)全款買(mǎi)房，通過(guò)貸款買(mǎi)房也是非常常見(jiàn)的方法，選擇貸款，可以緩解不輕的經(jīng)濟(jì)壓力。

（一）如何查詢個(gè)人征信

買(mǎi)房時(shí)，大部分人都會(huì)涉及到貸款，而銀行放貸前，一般都要審查用戶的個(gè)人征信，需要提供個(gè)人征信報(bào)告。如果個(gè)人征信存在污點(diǎn)，銀行很有可能會(huì)拒絕放貸。

1、查詢征信報(bào)告的注意事項(xiàng)

申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行要求的征信報(bào)告主要有以下幾個(gè)方面：

（1）基本信息：包含個(gè)人的姓名、身份證、姓名，申請(qǐng)日期，出具日期、婚姻狀況等；

（2）信貸記錄：主要是個(gè)人向銀行金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的借貸記錄包括信用卡、房貸、經(jīng)營(yíng)性貸款、助學(xué)貸款等一系列的借貸記錄。包括結(jié)清，以及未結(jié)清等一系列信息；

（3）公共信息：個(gè)人申請(qǐng)過(guò)的通信、水電、燃?xì)狻⒗U稅情況等個(gè)人信息與情況，還有包括個(gè)人的法院信息，比如是否納入失信被執(zhí)行人名單；

（4）異議記錄：查詢?nèi)藢?duì)個(gè)人的征信有異議時(shí)向銀行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)過(guò)的異議，可通過(guò)添加聲明的方式在該部分中予以反映，如果沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)異議，因此也就沒(méi)有相關(guān)記錄了；

（5）查詢記錄：個(gè)人查詢的記錄與機(jī)構(gòu)查詢的相關(guān)信息。一般銀行審批信用卡時(shí)都會(huì)有這個(gè)記錄；

（6）說(shuō)明：征信中心的格式條款，包含需要注意的相關(guān)信息，以及異議處理情況處理的意見(jiàn)和征信中心的立場(chǎng)。

2、哪些情況會(huì)導(dǎo)致征信報(bào)告出現(xiàn)“污點(diǎn)”？

（1）“連三累六”：指貸款人兩年內(nèi)連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六次逾期還款。

（2）呆賬：指已過(guò)償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長(zhǎng)期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)；

（3）頻繁查詢征信報(bào)告：如果短期時(shí)間內(nèi)有多家貸款機(jī)構(gòu)查詢征信記錄，銀行判定你最近急需用錢(qián)，對(duì)你是否能按時(shí)還款產(chǎn)生了懷疑，進(jìn)而拒絕了信貸申請(qǐng)；

（4）水電氣費(fèi)欠繳：欠水費(fèi)、欠電費(fèi)、欠氣費(fèi)、欠物業(yè)費(fèi)等；

（5）“睡眠”卡未處理：某些特定的信用卡無(wú)論你開(kāi)戶與否都會(huì)產(chǎn)生年費(fèi)，如果疏忽了這一點(diǎn)，就會(huì)出現(xiàn)逾期，產(chǎn)生不良記錄。

（6）保險(xiǎn)費(fèi)用欠繳：保險(xiǎn)逾期繳費(fèi)，若超過(guò)三個(gè)月仍未補(bǔ)上，除了造成保單效力中止，還可能會(huì)被保險(xiǎn)公司提交記錄。此外，社保及公積金繳存記錄也是評(píng)定個(gè)人征信的重要數(shù)據(jù)。

（7）擔(dān)保連責(zé)：用戶為其他人擔(dān)保貸款，但是被擔(dān)保人無(wú)法償還，作為擔(dān)保人會(huì)有連帶責(zé)任，如沒(méi)有承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在征信記錄上會(huì)成為一個(gè)污點(diǎn)。

（8）利率上調(diào)，月供未變：貸款利率上調(diào)后，所貸款項(xiàng)未償還部分利率也會(huì)隨之調(diào)整，仍按原金額支付“月供”，會(huì)產(chǎn)生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做違法之事，那不良記錄就會(huì)記錄在你頭上。因此在查詢征信記錄有問(wèn)題時(shí)，一定要找銀行核實(shí)情況，避免出現(xiàn)漏洞。

3、個(gè)人征信查詢方式

（1）現(xiàn)場(chǎng)查詢：憑有效身份證件（身份證、軍官證、士兵證、護(hù)照等）自行到中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)征信窗口進(jìn)行查詢，需如實(shí)填寫(xiě)個(gè)人信用報(bào)告本人查詢申請(qǐng)表，同時(shí)也可通過(guò)銀行的征信自助查詢機(jī)查詢。全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，異地可查。

（2）網(wǎng)絡(luò)查詢：登錄中國(guó)人民銀行征信中心。進(jìn)行用戶注冊(cè)后，在線驗(yàn)證身份信息，提交注冊(cè)申請(qǐng)及查詢申請(qǐng)；通過(guò)身份驗(yàn)證，你會(huì)收到含有激活碼的短信，需要在7天內(nèi)登錄網(wǎng)站并激活用戶；申請(qǐng)?zhí)峤缓螅銜?huì)收到含有查詢碼的短信，使用查詢碼可以查詢征信報(bào)告，查詢碼在7天內(nèi)有效。

（二）如何辦理商業(yè)貸款

商業(yè)貸款，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，以其所購(gòu)買(mǎi)的住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供擔(dān)保。

貸款買(mǎi)房，有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式可供選擇，公積金貸款利率雖然較低，但需滿足的要求較多。商業(yè)貸款，相對(duì)而言普適性強(qiáng)一些，也是多數(shù)買(mǎi)房人選擇的貸款方式。

辦理商業(yè)貸款的流程如下：

（1）購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并交付購(gòu)房的首付款。

（2）提交貸款申請(qǐng)，準(zhǔn)備有效身份證件、常住戶口證明或有效居住證明、婚姻狀況證明、收入證明或個(gè)人資產(chǎn)狀況證明、征信報(bào)告貸款用途使用計(jì)劃或聲明，以及銀行要求提供的其他資料。

（3）銀行審查。銀行審核通過(guò)購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，會(huì)與購(gòu)房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同。

（4）銀行根據(jù)有關(guān)資料辦理抵押登記手續(xù)及房屋保險(xiǎn)、合同公證手續(xù)，并發(fā)放貸款。

（5）放款后，購(gòu)房者的月供要及時(shí)還，否則可能被追回貸款。購(gòu)房者也可一次償還，提前還款當(dāng)期仍計(jì)收利息。不收取違約金。

（三）如何辦理公積金貸款

住房公積金，國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障的組成部分，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國(guó)家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

購(gòu)者按以下流程辦理公積金貸款：

（1）貸款申請(qǐng)

申請(qǐng)人可在網(wǎng)上辦事大廳填寫(xiě)申報(bào)材料，也可直接攜帶材料到受托銀行貸款網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理；

（2）公積金中心受理貸款

在收到貸款申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)以及相關(guān)的資料后，公積金中心會(huì)受理該貸款申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)人的公積金貸款資質(zhì)進(jìn)行審核；

（3）貸款審批

市住房公積金管理中心在確認(rèn)受理后，5個(gè)工作日內(nèi)做出給予貸款或不予貸款的決定。

（4）簽訂抵押貸款合同

公積金貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)的，公積金中心或者受托銀行就會(huì)通知借款人辦理簽約手續(xù)。

（5）辦理抵押登記手續(xù)

在簽訂合同后，貸款申請(qǐng)人及房屋的共有人需要與公積金中心一同前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行抵押登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理后，會(huì)在一定時(shí)限的工作日內(nèi)通知公積金中心領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明。

（6）放款審核

公積金中心收到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明后進(jìn)行放款審核。

（7）貸款發(fā)放

受托銀行按約定的放款條件，審核無(wú)誤后發(fā)放貸款，貸款資金按合同約定的賬戶劃轉(zhuǎn)。